Recentemente, a GeoSense realizou a regularização de um imóvel urbano localizado na região metropolitana de Belo Horizonte (MG).

A regularização de imóveis é um processo técnico e jurídico voltado para garantir que imóveis estejam descritos, medidos e devidamente reconhecidos pelos órgãos públicos. É um processo fundamental para garantir conformidade legal para propriedades urbanas.

Para ajudá-lo a entender um pouco mais sobre este projeto, neste estudo de caso iremos apresentar o contexto e desafios do projeto, bem como, todas as etapas realizadas ao longo da execução e os principais resultados obtidos.

Contexto e Desafios do Projeto (Belo Horizonte/MG – Imóvel Urbano)

Em 2025, a GeoSense foi contratada para executar o levantamento cadastral e a regularização de um imóvel já construído, localizado na região metropolitana de Belo Horizonte (MG).

Para isso, foram necessários realizar novos levantamentos em campo voltados para atualizar a documentação técnica vinculada à prefeitura de Belo Horizonte.

O primeiro grande desafio do projeto consistiu na verificação das inconsistências presentes entre os documentos entregues pelo proprietário e o cadastro oficial do município. Foram encontradas plantas sem escala, medições de baixa precisão e registros desatualizados que exigiram uma verificação minuciosa antes do início do projeto.

Além disso, ao visitar o imóvel, foram constatados obstáculos que interferiam diretamente na utilização adequada dos equipamentos, como muros altos, telhados, áreas cobertas, sombras associadas a edifícios próximos e à vegetação.

Em conjunto, esses fatores dificultavam a realização de um levantamento aéreo com drones, sendo necessário utilizar em conjunto equipamentos tradicionais de topografia como a Estação Total e o GNSS RTK.

Somado a isto, o prazo para entrega dos produtos era bastante curto, dado ao fato que o proprietário necessitava com urgência da regularização do imóvel para dar seguimento a processos de compra e venda.

Para contornar esses desafios, a GeoSense necessitou planejar um cronograma que se adequasse à realidade de urgência do projeto, bem como, dispor de equipamentos e estratégias de levantamento que pudessem ser aplicadas de forma a garantir a precisão exigida pela prefeitura de Belo Horizonte.

Nos próximos tópicos, iremos descrever em detalhes todas as etapas de execução do projeto, levando em consideração as técnicas de levantamento, os equipamentos utilizados e os resultados e produtos gerados ao longo do projeto.

Etapa 1: Análise Documental e Diagnóstico Inicial (Belo Horizonte/MG – Imóvel Urbano)

A primeira etapa de execução do projeto consistiu em uma análise documental detalhada para compreender a situação real do imóvel e orientar todas as etapas do levantamento cadastral e da regularização do imóvel.

Antes de iniciar qualquer medição em campo, a equipe da GeoSense reuniu e avaliou todos os documentos fornecidos pelo cliente e pela prefeitura, incluindo plantas cadastrais georrefenciadas, memoriais descritivos, certidões, registros administrativos, croquis anexos e informações provenientes do cadastro imobiliário municipal.

Esse levantamento documental inicial teve como objetivo principal identificar divergências, inconformidades e erros técnicos entre os documentos existentes e a estrutura real do imóvel.

É bastante comum, em projetos envolvendo imóveis já construídos, que registros antigos apresentem dimensões aproximadas, atualizações não oficializadas ou ampliações feitas ao longo dos anos sem o devido registro.

Por isso, a análise minuciosa da documentação técnica é essencial para garantir que o levantamento final esteja em conformidade com as exigências da prefeitura de Belo Horizonte.

A partir dessa análise comparativa, foi possível estabelecer um diagnóstico da situação do imóvel, identificando o que estava regular, o que apresentava divergências e quais itens exigiam verificação em campo.

Essa etapa foi determinante para definir o planejamento do levantamento, garantindo que o trabalho de campo fosse direcionado e focado nos pontos que realmente necessitavam de medição detalhada.

Destaca-se que essa etapa ocorreu em conjunto com uma visita ao imóvel para o planejamento técnico do levantamento, etapa esta que será descrita no próximo tópico.

Etapa 2: Planejamento Técnico do Levantamento (Belo Horizonte/MG – Imóvel Urbano)

Após a conclusão do diagnóstico inicial, a equipe da GeoSense iniciou a fase de planejamento técnico do levantamento.

O planejamento é especialmente importante em imóveis já construídos, onde edificações, muros e elementos urbanos podem interferir tanto nos levantamentos com Estação Total e GNSS RTK como nos levantamentos aéreos com drones.

O primeiro passo consistiu na definição dos métodos de medição mais adequados para a área. Optou-se pela integração entre levantamentos terrestres e levantamentos aéreos com drone, utilizando de forma complementar tecnologias como GNSS RTK, Estação Total e Drones.

Em casos de imóveis já construídos, é essencial a utilização da topografia convencional, uma vez que drones nem sempre são capazes de realizar um levantamento confiável nestas situações. Isso ocorre em função das interferências relacionadas à obtenção de fotografias áreas em ambientes sombreados e com ângulo de visão comprometido.

Nestes casos, a utilização da topografia convencional garante resultados mais detalhados e garante que as medições também sejam realizadas em áreas sombreadas, estreitas ou parcialmente obstruídas pela construção existente.

Em seguida, foi realizado o planejamento dos Pontos de Controle em Solo (GCP’s), essenciais para garantir alta precisão espacial para os dados obtidos em campo. Isso é necessário dado às exigências de precisão estipuladas pela prefeitura de Belo Horizonte (MG).

A equipe também definiu previamente todos os parâmetros de voo, incluindo a sobreposição das imagens, rota de voo, velocidade de voo, melhores dias e horários, entre outros parâmetros de interesse.

Cabe lembrar que neste projeto, drones foram utilizados para gerar produtos como os ortomosaicos e modelos tridimensionais, enquanto toda a parte descritiva relacionada à localização e medição da propriedade foi calculada baseada na utilizado do GNSS RTK e da Estação Total.

Além disso, antes de ir para campo, foram preparados todos os equipamentos necessários para o levantamento. Todo esse planejamento inicial assegurou que o levantamento fosse executado com precisão, minimizando retrabalho e otimizando a qualidade final dos produtos gerados.

Etapa 3: Levantamento Em Campo (Belo Horizonte/MG – Imóvel Urbano)

Nesta etapa, foi realizada a execução do levantamento cadastral completo, tanto terrestre quanto aéreo, conforme o planejamento prévio.

No levantamento terrestre, a GeoSense implantou Pontos de Controle em Solo (GCP’s). Esses pontos foram distribuídos estrategicamente ao redor do imóvel, buscando posições adequadas, áreas com boa visibilidade e distribuição espacial equilibrada. Cada ponto obtido em campo foi marcado de forma a ser facilmente identificável nas imagens aéreas.

O GNSS RTK foi utilizado para a obtenção de pontos ao longo de todo o perímetro do imóvel, garantindo a precisão espacial adequada para planta georreferenciada e o memorial descrito a ser entregue na prefeitura de Belo Horizonte (MG).

O GNSS RTK realizou medições detalhadas das estruturas do imóvel como muros, projeções, áreas edificadas, limites do lote, pavimentações e demais elementos relevantes.

Para assegurar alta acurácia em algumas áreas que apresentavam sombras e interferência de sinal foi utilizada a Estação Total. Este equipamento é especialmente eficiente em ambientes urbanos com obstáculos como muros altos, declives e edificações vizinhas.

Cabe destacar que este equipamento foi utilizado de forma pontual enquanto para a maior parte do levantamento optou-se pela utilização do GNSS RTK, sendo este equipamento suficiente para a maioria dos casos de regularização de imóveis.

Com o GNSS RTK e a Estação Total, foi possível obter:

• limites completos do lote
• perímetros e projeções da edificação
• muros, cercamentos e alinhamentos
• desníveis, rampas, acessos e pavimentações
• estruturas anexas, varandas, extensões e outros elementos construtivos

Em seguida ao levantamento terrestre, o drone executou os voos aéreos capturando imagens de alta resolução que permitiram representar tridimensionalmente o edifício. Este levantamento aéreo foi utilizado para complementar os dados obtidos pelo GNSS RTK.

Destaca-se que a combinação de GNSS RTK, Estação Total e Drones, possibilitou um mapeamento detalhado, capaz de atender às exigências cadastrais da prefeitura de Belo Horizonte (MG).

Etapa 4: Processamento de Dados (Belo Horizonte/MG – Imóvel Urbano)

Com a conclusão das atividades de campo, iniciou-se a etapa de processamento de dados, voltada para a integração e modelagem dos dados geoespaciais, unificando informações provenientes do GNSS RTK, da Estação Total e do levantamento aéreo com drone.

Esse processo é fundamental para garantir precisão métrica e consistência geométrica em todos os produtos finais que deveriam ser entregues ao cliente e à prefeitura de Belo Horizonte (MG).

A partir dos dados obtidos pelo GNSS RTK e pela Estação Total, todo o perímetro do imóvel foi georreferenciado, medido e descrito em um arquivo digital em softwares específicos.

As imagens aéreas capturadas pelo drone foram então processadas em softwares de Fotogrametria Digital para geração de nuvem de pontos e produção de um ortomosaico de alta resolução e um Modelo Digital de Superfície (MDS).

Os Pontos de Controle em Solo (GCP’s) obtidos pelo GNSS RTK foram utilizados para corrigir as coordenadas geográficas das imagens aéreas, permitindo a interpolação de dados do GNSS RTK, Estação Total e dos Drones.

Em paralelo, as medições realizadas com Estação Total foram ajustadas por meio de fechamento de poligonais e posteriormente integradas às bases fotogramétricas. Essa fusão entre métodos terrestres e aéreos resultou em produtos de alta acurácia e precisão.

A partir do processamento dos dados obtidos em campo, a GeoSense gerou todos os produtos técnicos essenciais para a regularização urbana, incluindo a planta georreferenciada do imóvel, a planta cadastral detalhada e o memorial descritivo completo, bem como, outros produtos secundários de interesse como os ortomosaicos e o Modelo Digital de Superfície.

Essa etapa consolidou todas as informações coletadas em campo, assegurando rastreabilidade técnica, precisão centimétrica e qualidade cartográfica, fundamentais para garantir que o a regularização do imóvel seja aceita nos órgãos reguladores.

Etapa 5: Entrega da Planta Georreferenciada, Planta Cadastral, Memorial Descritivo e Relatórios (Belo Horizonte/MG – Imóvel Urbano)

A etapa final concentrou-se na revisão completa e consolidação dos produtos técnicos, garantindo que todas as informações reunidas ao longo do projeto fossem convertidas em documentos precisos, coerentes e adequados aos requisitos legais da prefeitura de Belo Horizonte (MG).

Antes da entrega, cada produto passou por verificações internas de consistência geométrica, conferência de coordenadas e compatibilidade cartográfica. Após essa validação rigorosa, a GeoSense disponibilizou ao cliente um conjunto completo de materiais, composto por:

• Planta georreferenciada atualizada, elaborada a partir da integração de GNSS RTK, Estação Total e Drones, garantindo precisão centimétrica e conformidade com normas municipais.
• Planta cadastral detalhada, representando fielmente o lote, suas edificações, projeções, recuos, muros e demais elementos construtivos.
• Memorial descritivo técnico, contendo coordenadas UTM, referências de datum e sistema de projeção, áreas calculadas, metodologia empregada e observações essenciais para análise técnica.
• Relatório técnico completo, documentando procedimentos, equipamentos utilizados, padrões de acurácia, condições de campo e validações realizadas.
• Arquivos digitais em múltiplos formatos (DWG, PDF e Shapefile), permitindo uso imediato em órgãos públicos, plataformas SIG e softwares de engenharia e arquitetura.
• Material fotogramétrico complementar, incluindo ortomosaico de alta resolução, nuvem de pontos densa e modelo 3D da edificação, reforçando a transparência e a rastreabilidade dos dados.

Além da documentação técnica, a GeoSense ofereceu orientação especializada ao cliente, explicando como cada produto deveria ser utilizado nos processos administrativos, como instruir corretamente a prefeitura, quais anexos apresentar e quais normas municipais se aplicavam ao caso.

Essa etapa consolidou todo o trabalho, garantindo que o cliente recebesse produtos confiáveis, tecnicamente robustos e plenamente válidos para regularização, assegurando segurança jurídica, precisão geométrica e uma representação atualizada da situação do imóvel construído.

Resultados Obtidos

O levantamento cadastral integrado, realizado com GNSS RTK, Estação Total e drones, garantiu elevado nível de precisão e acurácia na representação do imóvel construído. Todas as medições foram validadas e comparadas com os registros oficiais, assegurando confiabilidade técnica e compatibilidade com os padrões exigidos pela prefeitura de Belo Horizonte (MG).

A metodologia adotada resultou em documentação reconhecida e aceita pelos órgãos municipais, permitindo que o cliente prosseguisse com segurança em seus processos de regularização, sem necessidade de ajustes ou retrabalhos. Os principais resultados obtidos foram:

• Precisão planimétrica de ±2 cm, permitindo representações exatas dos limites do lote e das edificações.
• Precisão altimétrica de ±3 cm, garantindo fidelidade na modelagem do terreno e da implantação da edificação.
• Integração eficiente de dados GNSS RTK, Estação Total e Drones, eliminando inconsistências e sobreposições de informações.
• Aceitação imediata do levantamento pela prefeitura, garantindo que os processos de regularização urbana sejam concluídos de forma rápida e segura.

Em resumo, o levantamento resultou em informações técnicas precisas, confiáveis e juridicamente aceitas, consolidando a eficiência da abordagem integrada da GeoSense e garantindo segurança técnica e administrativa ao cliente.

Conheça a GeoSense

Se você necessita realizar serviços de regularização de imóveis na região metropolitana de Belo Horizonte/MG, a GeoSense está pronta para te atender.

Contamos com equipamentos de alta tecnologia e equipe multidisciplinar com vasta experiência na regularização de imóveis e topografia com drones, tendo atuado em diferentes setores da economia ao longo de 10 anos de empresa.

Estamos plenamente capacitados para atender projetos que envolvam regularização de imóveis como o apresentado neste estudo de caso. Nossa equipe já executou diversos projetos semelhantes, aplicando as tecnologias mais modernas disponíveis no mercado.

Se quiser agendar uma reunião com a GeoSense, entre em contato com nossa equipe através do WhatsApp, Instagram ou LinkedIn. Do planejamento à execução, garantimos qualidade para todas as etapas do seu projeto.

Gostou do conteúdo? Curta, comente, compartilhe e não deixe de acompanhar o Blog da GeoSense para ficar por dentro do que há de melhor no universo dos drones e das geotecnologias.